Ежегодно примерно миллион россиян оформляет ипотеку; это стабильная тенденция. Регистрируется тот же миллион браков. Но статистика приводит и другие цифры: примерно семьсот тысяч семей ежегодно распадается. При этом гражданам есть что делить. За свою даже недолгую семейную жизнь они успевают: найти доходную работу, родить детей, набрать кредитов, приобрести в ипотеку жилье или иную недвижимость. К примеру, купленный участок и/или дом в его пределах становятся залоговой недвижимостью, если приобретены частично за ипотечные средства. Данная недвижимость считается общей и солидарными залогодателями становятся все собственники этого имущества.
К сожалению, ситуация, когда супруги направили на оформление семейного гнезда, ипотечный заём и материнский капитал, а через какое-то время семья распалась и надо выбираться из сложившихся проблем, встречается часто. Банк, предоставивший ссуду, в желании контролировать судьбу залоговой недвижимости, считает целесообразным вмешиваться в спор супругов, решивших разделить недвижимость. Его интересы и опасения очевидны и находят поддержку в судах. Однако Верховный Суд указал, что в данной ситуации банк не вправе вмешиваться в спор бывших супругов и поставил кредитора на место.
Итак, супруги приобрели землю. На своем участке они возвели коттедж. Под залог этой ценной недвижимости был оформлен кредит. Договор ипотеки оформляла супруга. Именно она брала кредит в банке, оставив под залог земельный участок. Семья сочла целесообразным оформить всю недвижимость, в том числе и постройку, именно на жену. Пока выстроенное здание не было зарегистрировано в Росреестре, свободно распоряжаться домом супруги не имели возможность, так как брали заём. Были учтены положения закона «О государственной регистрации недвижимости» (закон № 218-ФЗ от 13.07.2015).
Наконец у супругов родился второй малыш. Полученный материнский капитал был истрачен на благоустройство коттеджа и всего участка. Госвыплаты были потрачены на недвижимость, так что здание и участок требовалось переоформить на всех членов разрастающейся семьи. На это отводилось полгода (закон № 256-ФЗ от 29.12.2006). Однако женщина не пожелала решать назревшую проблему. К тому же через определенный период брачные узы были разорваны. Получается, брак расторгнут, ипотека не выплачена, маткапитал потрачен. Оформив развод, экс-супруги принялись делить имущество, в том числе землю и постройку. И тут их ждал неприятный сюрприз: банк, являясь залогодержателем, выразился против такого дележа. Но обо всем по порядку.
Итак, разведенный супруг наконец-то обратился в райсуд с требованием о разделе семейного имущества. Его пожеланием был раздел всей недвижимости на равные части: ему, бывшей жене, первому ребенку и второму малышу. Судья счел это требование разумным и законным. Ведь в обязанности жены, потратившей маткапитал, входило оформление недвижимости на всю семью – на всех ее членов. Другое дело, что она умышленно не занималась этим или опрометчиво нарушила требования определенных законодательных актов.
Банку решение суда не понравилось, а недвижимость тогда еще продолжала находиться в залоге. Значит, вольно распоряжаться (здесь требование раздела) залоговой недвижимостью супруги не могли. Вот кредит погасят, залог будет снят, тогда пусть делят как пожелают. На этом настаивал банк, обратившись в апелляционный суд.
Решение райсуда было отменено. Муж, подавший кассационную жалобу, снова проиграл тяжбу. Пришлось обращаться за пояснениями в высшую судебную инстанцию.
Какой же мнения придерживается Верховный суд РФ? В определении ВС РФ № 18-КГ22-144-К4 были представлены следующие позиции.
- Для выделения долей из общего имущества членам семьи не потребуется, чтобы кредитор давал на то согласие.
- После раздела недвижимости ипотечные обязательства продолжаются (ст. 353 ГК РФ).
- Банк не вправе препятствовать разделу имущества, если его обустраивали с учетом средств, взятых из материнского капитала.
- Статус залоговой недвижимости меняется – она становится общей.
- Новые сособственники становятся солидарными залогодателями.
Далее дело было направлено в апелляционную судебную инстанцию для пересмотра прежнего решения с учетом пояснений ВС РФ. В результате землю и коттедж поделили — выделили четыре равные доли.
Очевидно, что при решении дел, касающихся раздела имущества или споров с кредитором, всегда требуется содействие компетентного юриста. Иначе гражданину будет невозможно получить то, что полагается ему по закону. Ведь иной раз приходится обращаться даже в высшую судебную инстанцию. А чтобы грамотно и убедительно обосновать свое требование, нужна помощь успешного профи, практикующего в конкретной области юриспруденции.
Юрист, специалист по судебной защите
группы Объединенные Юристы.