Вы решили приобрести квартиру. И вот возникает вопрос: «купить квартиру в новостройке или же приобрести на рынке вторичного жилья?».
Зачастую складывается мнение, что так называемую «вторичку» купить надежнее. Безусловно, но при условии проверки «юридической чистоты» этой квартиры.
Что подразумевает под собой такая проверка?
Документы, представляемые для совершения сделки купли-продажи квартиры, должны соответствовать требованиям гражданского, жилищного, градостроительного законодательства. Разберем поподробнее.
В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Такая запись подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Форма такой регистрационной записи, состав сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, требования к заполнению и иные требования установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 16. 12.2015 № 943.
Как известно, с июля 2016 на смену ранее выдаваемых свидетельств о государственной регистрации прав «пришла» выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее – Выписки из ЕГРН), которая является документом, удостоверяющим государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество.
Форма Выписки из ЕГРН утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.06.2015 № 378 (приложение № 1).
Таким образом, документ, подтверждающий право собственности продавца, либо это свидетельство о государственной регистрации права, если регистрация осуществлялась до июля 2016, либо Выписка из ЕГРН, наравне с основными реквизитами документа обязательно должны содержать номер регистрационной записи и дату внесение такой записи в ЕГРН.
Чтобы проверить отсутствие ограничение и обременение объекта (наложен ли на квартиру арест или существование ипотечного кредита в отношении квартиры, правопритязаний третьих лиц) мы заказываем актуальную на момент проведения сделки Выписку из ЕГРН. В частности, такая информация указывается в Разделе II Выписки из ЕГРН «Сведения о зарегистрированных правах». Если же таких данных нет в ЕГРН, в соответствующие графы Выписки из ЕГРН вносится запись «не зарегистрированы».
Не исключены случаи, когда недобросовестные продавцы захотят скрыть информацию про «лишних» жильцов квартиры, зарегистрированных на момент продажи. Чтобы избежать таких обременений и судебных процессов в дальнейшем по выселению неожиданных жильцов. На момент совершения сделки покупателю необходимо предоставить выписку из домовой книги. Такую выписку может получить собственник квартиры, если такой возможности нет, то любое другое лицо, но по нотариальной доверенности от собственника. Домовая книга – это документ, хранящийся, как правило, в органе, обслуживающем помещении (товарищество собственников жилья, управляющая компании, местная администрация, бюро технической инвентаризации). Альтернативный способ получения такой выписки является обращение в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ) или заказ ее на портале госуслуг. Таким документом Вы гарантируете себе, что в желаемой квартире никто не зарегистрирован.
Несомненным риском для покупателя будет приобретение жилья с имеющимися задолженностями по оплате жилищных и коммунальных платежей. И это возможно предотвратить, предоставив покупателю справку об отсутствии задолженности по квартире, получить которую можно в МФЦ. Если хотите удостовериться в отсутствии задолженности по оплате электроэнергии, телефона, попросите предоставить продавца последние оплаченные счета.
Как упоминалось уже в данной статье, связаться можно и с недобросовестным продавцом. Категория «недобросовестности» имеет оценивающий характер, в каждом случаи она разная. В юридической практике сложились способы проверки продавца. В первую очередь, проверке подлежит: информация по наличию/отсутствию задолженности продавца, по наличию/отсутствию исковых требований в отношении продавца, также в отношении квартиры, о наличии процедур банкротства в отношении продавца и т.д. Такая информация проверяется на сервисах Федеральных судебных приставов, официальных сайтах Судов общей юрисдикции, Арбитражных судов и иных компетентных государственных органах.
Вместе с этим рекомендуется запросить у продавца справки из неврологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие его дееспособность. Такие справки являются некой «подстраховкой» для покупателя. Ведь согласно нормам гражданского законодательства, сделка, совершенная недееспособным лицом, является ничтожной.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Отсутствие такого соглашения согласно п. 15 ст. 26 Закона о регистрации является одной из причин приостановления в государственной регистрации перехода права.
Рекомендуется предоставить брачный договор, если имущественные права супругов урегулированы им, также заявление в нотариальном порядке, что в браке продавец не состоит.
Бывают ситуации, когда квартира подвергалась перепланировкам или переустройству.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Важно отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации
самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Поэтому проверить это будет весьма нелишним, запросив у продавца технический паспорт, куда были внесены соответствующие изменения, решение о согласовании перепланировки, переустройстве помещения, который выдает соответствующий орган (Бюро технической инвентаризации).
Ну и в заключение необходимо отметить, что сам договор купли-продажи и акт приема-передачи должны соответствовать требованиям. Должна быть соблюдена форма договора, согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен содержать сведения о предмете договора, о цене и способах расчета, об условии обязательной регистрации перехода права собственности в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и иные условия. В случае несоответствия договора требованиям, государственная регистрации перехода права собственности в Росреестре может быть приостановлена по п. 7 ст. 26 Закона о регистрации.
Таким образом, собрав документы, а главное закончив их юридический анализ на соответствие требованиям законодательства, формируется «пакет» для регистрации перехода права в Росреестре.
Все это с легкостью проведут квалифицированные специалисты из Объединенных Юристов.
Для Вас наши услуги по «юридическому сопровождению сделок с недвижимостью», «проверке юридической чистоты сделки с недвижимостью», «регистрации прав на недвижимое имущество».
https://m.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastki-pomeshhenija-v-Moskve-i-Moskovskoj-oblasti/
Васильева Яна,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.