Очень долгое время все мы жили в юридической реальности, когда квартиру – единственное жилье насильно продать никто не имел право. Законы изменились, а сознание людей осталось тем же, и многие живут в представлении, что никто и никогда не выселит их из квартиры, даже заложенной по договору ипотеки, потому что это их единственное жилье. Тем более, не выселят детей – думают многие.
Так вот – это не так.
Сейчас на торгах продается очень много квартир. Процесс проведения торгов в отношении объектов, заложенных по договору ипотеки, регулируется законодательно: например, Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон «Об исполнительном производстве») и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке»). В этих законах регламентируется процедура выставления на торги имущества, которое было заложено в банк или иному кредитору в обеспечение займа/ кредита (в том числе ипотека) или выставляется на торги в результате проведения банкротства в отношении должника. Таким образом, квартира продается не по инициативе собственника, а по инициативе банка или другого кредитора.
В случае, если имущество заложено по ипотеке, процедура проведения торгов следующая. Кредитор обязан уведомить должника о расторжении договора по указанному в договоре адресу. Затем кредитор обращается в суд с целью произвести взыскание путем продажи заложенного имущества. Чаще всего, суд удовлетворяет требования кредиторов, независимо от того, явился ли должник в суд или нет. Поэтому должнику лучше активно участвовать в судебном производстве, оспаривать оценочную стоимость квартиры и возможно инициировать заключение мирового соглашения с банком. Если судебный процесс состоялся, то представитель банка получает исполнительный лист и передает его для возбуждения исполнительного производства.
Сначала пристав ищет возможности исполнить исполнительный лист за счет иных средств, а не за счет залога, т.к. процедура торгов довольно затратна и продолжительна. Но если это не получается, то пристав оформляет дело, и квартиру выставляют на торги. При этом неважно, проживают ли в квартире несовершеннолетние, старики или инвалиды. Даже если жильё единственное, по Закону «Об ипотеке» это не помешает продать его через аукцион.
Организатором торгов по таким делам является Росимущество, а информация о начале торгов будет обязательно опубликована на сайте torgi.gov.ru.
Торги начинаются со стоимости, указанной в решении суда. Если должник на этой стадии захочет приостановить торги, то это будет нелегко, но возможно. Например, должник может подать заявление в суд об оспаривании оценки квартиры (если это еще не оспаривалось в суде). Как правило, суды принимают такие заявления, и на основании определения суда можно успеть приостановить торги на период установления стоимости реализации квартиры. Также можно подать заявление, если у должника возникли основания для приостановки исполнительного производства, согласно Закону «Об исполнительном производстве»: например, лечение болезни в стационарных условиях, служба в армии, утрата дееспособности и другие.
В назначенный день на электронной площадке будут проходить торги. Это означает, что все желающие участники, которые заранее подали заявки на участие и были допущены, подключаются к площадке дистанционно и делают свои ставки. Побеждает тот участник, который предлагает наибольшую цену.
В случае, если никого из участников объект не заинтересовал, и никто не подал заявку на участие, то торги будут перенесены. В соответствии с законом, срок проведения торгов не может быть перенесен на срок более 30 дней. При этом цена объекта уменьшается на 15%, что привлекает наибольшее количество участников.
В любое время должник может выкупить свою квартиру у банка или иного кредитора, оплатив полностью свой долг. В таком случае, организатор торгов обязан незамедлительно снять объект с аукциона.
Если же и вторые торги не заинтересовали участников, и никто не подал заявку, то банк имеет право забрать объект и начать реализовывать этот объект самостоятельно.
Если же торги закончились победой участника, то далее победитель подписывает с организатором торгов договор купли-продажи. Организатор предоставит победителю протокол о выявлении победителя как основание для подписания договора купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. После подписания договора купли-продажи, победитель должен будет снять арест (обременение) с квартиры у пристава и зарегистрировать свои права собственности в любом МФЦ.
Зачастую, в квартирах, продающихся с торгов, остаются прописанными бывшие собственники. В таком случае, необходимо будет снять их с учета через суд. Суд рассматривает заявление, как правило, за 2-3 судебных заседания, независимо от того, будут ли присутствовать бывшие собственники на заседании или нет. Не имеет значения, кто прописан в квартире: дети или пенсионеры – все они подлежат снятию с регистрационного учета. Единственным исключением являются люди, имеющие право на пожизненное проживание в квартире – их снять с регистрационного учета не получится. Бывшие собственники имеют право просить суд отложить исполнение решение суда о снятии с регистрационного учета на несколько месяцев. В таком случае снять с регистрационного учета получится только по истечении этого времени.
Коскова Елена,
юрист, специалист по гражданскому праву.