Каждый человек хоть раз в жизни может столкнуться с приобретением квартиры в собственность. На первый взгляд, это приятное событие иногда приводит к негативными последствиями, вплоть до оспаривания сделки в судебном порядке или к значительным убыткам.
Одна из самых распространённых операций с приобретением права собственности – сделка купли-продажи. Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Зачастую, именно покупатель оказывается более уязвимой стороной, потому как имеет большие риски приобрести жилье с непогашенными обременениями, с задолженностями по жилищно-коммунальным платежам, связаться с недобросовестным покупателем и другое. В связи с вышеуказанным, именно покупателю перед покупкой квартиры необходимо иметь представление о нюансах «юридической чистоты» сделки с недвижимостью.
С чего же следует начать? Во-первых, необходимо проверить правоустанавливающие документы продавца на соответствие требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, которая подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав. Форма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в нее сведений и требования к ее заполнению, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»)
Важно отметить, что с июля 2016 года органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость. Таким образом, с указанной даты государственная регистрация прав на недвижимость будет удостоверяться только Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее- Выписка из ЕГРН), однако, ранее выданные свидетельства о праве собственности сохраняют свою юридическую силу.
Во-вторых, покупателю следует удостовериться об отсутствии ограничений, обременений, правопритязаний третьих лиц, наличии исковых требований в отношении данной квартиры, и тому подобное. Получение такой информации возможно по запросам в компетентные органы, в соответствии с требованиями законодательства. К примеру, отсутствие зарегистрированных лиц в квартире на момент совершения сделки купли-продажи может быть подтверждено Выпиской из домовой книги, Единым жилищным документом.
Согласно практике, одно из негативных последствий — признание сделки недействительной, в целях аннулирования порождаемых прав и обязанностей. Так, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства- ничтожна (ст. 171 Гражданского кодекса Российской Федерации). А сделка, нарушаемая презумпцию согласия супругов на распоряжение общим имуществом, может быть признана одним из супругов недействительной в судебном порядке (ст. 32, 33, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, ст. 256 ГК РФ). В связи с этим, если продавец на момент продажи квартиры находится, в зарегистрированном в органах ЗАГС браке настоятельно рекомендуется предоставить в Росреестр согласие другого супруга на совершение сделки по продаже квартиры в нотариальной форме, при регулировании режима совместной собственности продавца брачным договор, предоставляется такой договор, а в случае отсутствия брака-заявление в нотариальной форме.
Покупатель также избежит определенные риски, если продавец предоставит актуальные справки из наркологического и психоневрологического диспансера, тем самым предоставляя сведения о своей дееспособности.
Итак, чтобы быть юридически подкованным при совершении сделки купли-продажи желаемой квартиры, а также избежать риски необходимо «проверить» квартиру перед покупкой.
Обращайтесь за услугой «Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью» в Объединенные Юристы.
https://m.ulc.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-sdelki-s-nedvizhimostyu/
Васильева Яна,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.