Мы, как юристы, осуществляющие ежедневную защиту прав граждан, и занимающиеся, в том числе спорами, касающимися недвижимости, не можем остаться в стороне от дискуссий по московской программе реновации. Дискуссий много, ведь данная законодательная инициатива затрагивает права более миллиона москвичей. Пока данная программа московская, но перенять этот опыт обещают многие субъекты России. И они имеют на это право, ведь законопроект, на основании которого будет реализовываться данная программа, является федеральным. Поэтому данная статья должна быть интересна не только москвичам, но и всем гражданам России. Мы осветим юридическую сторону вопроса реновации и начнем с самых основ.
Что же такое реновация? Согласно официальному сайту — «реновация представляет собой снос ветхих пятиэтажек и переселение жителей в современные дома». Как выяснилось позже, все-таки речь идет не только о пятиэтажках, но и о других домах малой этажности, то есть про все дома, которые являются ветхими.
Следует обратить внимание на то, что недавно появился предварительный список домов, подлежащих реновации, но нет до сих пор принятого закона, неизвестна до конца процедура, сроки, условия данной программы, критерий выбора дома под реновацию, нюансов довольно много. Нет пока никаких сведений о требованиях, которые будут предъявляться к «современным домам», которые заменят старые, но сроки голосования собственников квартир о согласии на реновацию уже определены. Фактически, голосование будет не совсем корректным, жильцы пока не знают на что меняют свои квартиры и им предлагают уже определиться. Также, следует обратить внимание, что список этих домов только предварительный, он будет дополняться.
В законопроекте, регулирующем данную программу реновации, должно быть указано все, но пока его нет, и мы дадим правовой комментарий данной программе, исходя из уже существующих нормативно-правовых актов, на основании которых и должен быть принят закон о реновации. Осветить все проблемы данной программы сразу не получится из-за их большого объема, начнем с трех наиболее значимых аспектов.
Право собственности.
Итак, согласно ст. 35 Конституции РФ — «право частной собственности охраняется законом». Она же предусматривает исчерпывающий перечень ограничения такого права, а именно — норма п. 3 вышеназванной статьи – «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Это означает, что законодательство РФ все-таки допускает некое принудительное ограничение права собственности.
Причем это касается не только права собственности, но и права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения. Довольно интересна правовая позиция, выработанная в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2001 г. N 16-П по делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» от 16 июля 1997 года статьей 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Из данного постановления можно сделать вывод о том, что лишить вас права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения не могут иначе как по решению суда, и для этого нужны основания.
Нарушить ваше право на неприкосновенность частной собственности не может никто.
Государственные нормы безопасности.
Официальная цель программы реновации – «не допустить превращения пятиэтажных домов в аварийное, непригодное для жизни жилье». Вроде бы все понятно и просто, о вас заботятся, смотрят в будущее. Но согласно Постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 ˮОб утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкцииˮ выселение вас из вашей же квартиры и предоставление другого жилья возможна только лишь, если ваш многоквартирный дом признан аварийным. До этого момента снести его и выселить вас нельзя. Нельзя будет его снести даже, если будет принят закон о реновации. Фактически, если ваш многоквартирный дом не аварийный, это не установлено и не зафиксировано, то сносить его в «надежде» на то, что он когда-то станет аварийным нельзя – это противоречит законодательству РФ. Ведь дом аварийным может и не стать, капитальный ремонт или реконструкция дома могут быть выполнены таким образом, что аварийным это дом не станет еще много лет.
Реновация проходит под лозунгом, что гарантийный срок домов вышел, что дома были предназначены на 20-30 лет, а сейчас уже более 50 лет как они стоят, коммуникации заменить невозможно. Но не стоит путать вещи. Гарантийный срок может и закончился, но это не означает, что закончился срок эксплуатации и дом непригоден для проживания. Срок эксплуатации может спокойно продлить качественный ремонт. Сам факт окончания гарантийного срока не приводит к тому, что в доме нельзя жить и его нужно сносить.
Фактически, только нарушение государственной нормы безопасности может заставить вас покинуть вашу квартиру. И то, это не означает, что дом ваш должен быть снесен. Вы можете покинуть квартиру, а многоквартирный дом может так и стоять, ждать своей реконструкции, капитального ремонта, или просто стоять, если он никак не угрожает безопасности других граждан. И если так решат собственники.
Право на землю.
Немаловажный фактор – право на землю, где стоит многоквартирный дом. У вас есть не только право собственности на вашу квартиру, но и право на тот земельный участок, где стоит дом. Разберемся со статусом данного земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вы являетесь собственником не только вашей квартиры, но и той земли, на которой стоит ваш многоквартирный дом. И никто не имеет права лишать вас вашей собственности в виде доли в праве собственности на земельный участок. Распоряжаться этой собственностью вы может по своему усмотрению. Фактически, даже, если дом признан аварийным и подлежащим сносу, то вы все-равно остаетесь собственником доли в земельном участке, на котором стоит дом.
Это первая статья в цикле статей про программу реновации. Новые статьи дадут правовой комментарий закону о реновации, который должен быть принят в ближайшее время. Данные три аспекта показывают, что далеко не все однозначно в программе реновации, у нее есть свои недостатки, которые могут существенно нарушить права граждан. Мы постараемся оказывать информационную и правовую поддержку в данном вопросе.
Реновация и снос пятиэтажек — помочь разобраться в этом и защитить могут только опытные юристы.
Бабасинян Капрел,
юрист 2 категории, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.