К нам в Объединённые Юристы ежедневно обращаются десятки людей с вопросами, касающимися получения лицензии на ту или иную деятельность. Конечно же, без исключения все ситуации обращающихся к нам компаний и частных лиц по-своему уникальны. В то же время, накопленный опыт позволяет с уверенностью определять ряд общих черт и закономерностей, в большей или меньшей степени прослеживающихся в каждом случае. К сожалению, среди них имеются и общие распространённые ошибки, совершаемые соискателями лицензий, и значительно тормозящие процесс получения заветных разрешений.
Всё это сподвигло нас на написание серии статей с советами, полезными как для тех, кто для получения лицензии обращается за профессиональной юридической помощью, так и для тех, кто занимается получением лицензии самостоятельно. Данные советы будут касаться преимущественно ключевых моментов в рассматриваемой области, а также тех моментов, в которых соискатели лицензии допускают большую часть ошибок.
Настоящую статью мы решили посвятить договору аренды нежилого помещения. Для подавляющего большинства лицензий требования, предъявляемые к соискателям лицензии, включают в себя такое требование, как наличие в собственности или на ином законном основании зданий, строений или помещений, в которых соискатель лицензии намерен осуществлять свою деятельность. Поскольку сама суть предпринимательской деятельности, а также повсеместная распространённость и доступность арендуемых помещений для использования в коммерческих целях в большинстве случаев делают покупку недвижимости нецелесообразной, предприниматели преимущественно обращаются к её аренде. Такая аренда оформляется посредством заключения договоров аренды нежилых помещений (в отдельных случаях зданий, строений) (далее – договоров). Именно эти договоры и предоставляются в лицензирующие органы при подаче заявлений на получение лицензии. Давайте разберём, на какие положения договоров эксперты органов лицензирования обращают внимание в первую очередь при их анализе, и что нам следует сделать, чтобы соответствовать всем предъявляемым к ним требованиям.
Срок действия договора.
Большая часть договоров аренды нежилых помещений заключаются на срок до 11 месяцев во избежание его государственной регистрации. Процесс лицензирования – дело не двух-трёх недель – самое минимальное время, которое вам может понадобиться, редко когда составляет менее полутора месяцев. В случае же, если его предваряют дополнительные необходимые процедуры, например, получение санитарно-эпидемиологического заключения, он может растянуться на срок до 3-х месяцев и более. В этом случае срок действия вашего договора не должен заканчиваться до окончания всей процедуры лицензирования – в противном случае лицензирующим органом может быть принято решение об отказе в выдаче лицензии.
Во многих срочных договорах предусмотрены пункты, содержащие нормы о продлении или возобновлении договоров на новый срок. Если такое продление/возобновление требует заключения между сторонами дополнительного соглашения, то такое соглашение обязательно нужно будет приложить к вашему договору, если же достаточно простого отсутствия возражений на продление/возобновление одной из сторон, то будет не лишним к договору приложить простое письменное согласие вашего контрагента по договору.
В том случае, если ваш договор заключён на срок более года, он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, а на самом договоре должна быть проставлена соответствующая отметка. Отсутствие регистрации будет считаться несоответствием лицензионным требованиям, влекущим отказ в выдаче лицензии.
Сведения об объекте недвижимости.
Достаточно распространены случаи неверного изложения сведений о нежилом помещении, передаваемом в аренду, что также в стопроцентном случае приведёт к отказу в выдаче лицензии. На что здесь следует обратить внимание. Прежде всего, это числовые данные – кадастровый номер, номер записи о регистрации, данные свидетельства о государственной регистрации. Они должны полностью совпадать с теми данными, которые имеются у государственных органов. Чтобы их проверить, вы можете свериться с данными из свидетельства о праве собственности или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), предоставляемых собственником нежилого помещения и прилагаемых к договору (о чём мы ещё напишем), либо самостоятельно проверить данные сведения в режиме он-лайн на сайте Росреестра.
Также нередки случаи, когда стороны произвольно указывают адрес объекта недвижимости, что также лицензирующими органами может быть принято как предоставление недостоверных сведений. Для того, чтобы этого избежать, необходимо указывать адрес в том же виде, в котором он указан в свидетельстве о праве собственности, выписке из ЕГРН, или на сайте Росреестра.
Сведения о сторонах.
В этом случае также важно отсутствие ошибок в реквизитах сторон, в частности, чаще всего имеются несоответствия в адресах нахождения организаций, произвольно излагаемых сторонами. Необходимо указывать адрес точно в том виде, в котором он содержится в Едином государственном реестре юридических лиц, сведения из которого о вашем контрагенте вы можете узнать, получив бесплатную выписку на сайте Федеральной налоговой службы в режиме он-лайн. Также отметим, что малейшая ошибка в числовых реквизитах неизбежно приведёт вас к отказу в предоставлении лицензии.
Цель использования арендуемого нежилого помещения.
Это небольшое, но немаловажное положение договоров аренды также очень внимательно проверяется лицензирующими органами. На что здесь следует обратить внимание: прежде всего, положение о цели использования вами арендуемого помещения должно быть предусмотрено в договоре аренды, и, во-вторых, цель использования обязательно должна соответствовать лицензируемой деятельности, которую вы намерены осуществлять. Например, если вы собираетесь открывать медицинский кабинет или организовывать учебную аудиторию, то подобное использование должно быть прямо предусмотрено в договоре аренды (так, «использование под офис», которое чаще всего указывается в договорах аренды, в данном случае не подойдёт и будет являться причиной отказа в выдаче лицензии). Также в качестве цели использования в договоре аренды может быть указана «уставная деятельность организации», что допускается лицензирующими органами.
Приложения к договору.
Для того, чтобы можно было определить, какое помещение передаётся в аренду, к договору должен быть приложен план части здания, в которой находится данное помещение (например, план этажа) с экспликацией, то есть перечнем помещений, указанных на плане, с указанием их номеров и площади. Сам план также должен позволять идентифицировать на нём арендуемое помещение – должны быть чётко обозначены границы помещений, их номера и площади, арендуемое помещение выделено. В самом оптимальном случае рекомендуется использование плана Бюро технической инвентаризации, который можно там заказать, будучи собственником или арендатором.
Следующими обязательными приложениями к договору будут акт приёма-передачи, позволяющий подтвердить, что помещение поступило в пользование арендатора, а также свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо выписка из ЕГРН, подтверждающие право собственности арендодателя (в случае, если он является собственником) на арендуемое помещение. В случае отсутствия данных документов вы можете самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, воспользовавшись порталом Госуслуг либо через ближайший к вам Многофункциональный центр, таким образом заодно проверив правомочия вашего контрагента.
Прочие положения договора аренды.
В зависимости от обстоятельств, а также вида лицензируемой деятельности, которую вы намерены осуществлять, могут иметь ключевое значение и иные положения договора. Например, если вы заключаете договор субаренды с арендатором, также обязательно нужно будет получить от него копию его договора аренды с собственником помещения, в котором предусматривается возможность предоставления помещений в субаренду, а также цель их использования не должна противоречить цели, указанной в договоре субаренды. Также, если договор аренды заключён на срок более года, он обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
На какие положения также стоит обратить внимание:
- доступ в помещение и пропускной режим (в случае, если вы осуществляете приём клиентов, у них должна быть возможность для доступа в ваше помещение);
- использование электрических приборов (мощность приборов, разрешённых к использованию, не должна быть ниже мощности приборов, которые вы намерены или обязаны, согласно лицензионным требованиям, использовать);
- использование мест общего пользования (например, для получения санитарно-эпидемиологического заключения у вас должна быть возможность пользоваться туалетом на этаже);
- ремонт помещения (для соответствия лицензионным требованиям зачастую может потребоваться проведение ремонта, который должен быть разрешён договором аренды);
- содержание помещения (также, для соответствия санитарным требованиям, должна быть возможность осуществления своими силами и с привлечением соответствующих организаций уборки, дезинфекционных мероприятий, обслуживания вентиляции и пр.).
Данный список не является исчерпывающим и может варьироваться в каждом отдельном случае.
Как поступить в том случае, если в вашем договоре есть положения, не соответствующие лицензионным требованиям.
В данном случае у вас есть два варианта действий: заключить новый договор аренды с исправленными положениями, либо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору, в котором указать, какие пункты будут считаться изложенными по-другому. До подачи заявления на получение лицензии в лицензирующий орган можете использовать оба этих варианта, в зависимости от договорённости с контрагентом, а если несоответствие выявилось уже в процессе лицензирования – то тут следует использовать только второй вариант, потому что сам договор вы заменить уже не сможете.
Таким образом, мы разобрали, какие ключевые лицензионные требования нам нужно соблюсти, чтобы наш договор аренды им соответствовал, а вы, в свою очередь, были защищены от отказа в предоставлении лицензии по указанным основаниям. О том, насколько понравился вам данный формат статей, вы можете написать в комментариях ниже – будем рады вашей обратной связи! Более подробно ознакомиться с нашими юридическими услугами по получению лицензии вы можете на сайте в разделе «Лицензирование», а также, связавшись с нашими юристами по телефону или любым удобным для вас способом связи.
https://m.ulc.ru/licenzirovanie-vseh-vidov-dejatelnosti-licenzii-na-vse-vidy-rabot/
Урусов Сергей,
юрист, специалист по лицензированию
группы Объединённые Юристы.