Наверное, уже каждому взрослому человеку в жизни приходилось сталкиваться с куплей-продажей недвижимости, или хотя бы мечтать о покупке своего жилья. Несмотря на то, что в законодательстве многое изменилось к лучшему за последние лет двадцать, и уже выработаны неплохие механизмы защиты в сделке, как покупателя, так и продавца, остаются опасения, что можно оказаться жертвой мошенничества или может произойти какое-то роковое стечение обстоятельств, из-за чего останешься и без квартиры, и без денег. И такое, увы, случается.
Среди наших клиентов 11 лет назад был бедолага, которому через 8 лет проживания в своей, как ему казалось квартире, пришлось искать защиты в суде, чтобы доказать, что в свое время сделка купли-продажи квартиры была оформлена без нарушений. Увы, сделать ему этого не удалось, поскольку оказалось, что квартиру он приобрел у человека, который, к моменту совершения сделки и регистрации договора в Росреестре, уже какое-то время был мертв. Другими словами, 8 лет человек ни сном ни духом не ведал, что его обманули мошенники.
Но даже если посчастливится не попасть в лапы мошенников, от внезапной смерти покупателя или продавца квартиры никто не застрахован. И тот факт, что современные технологии сделали возможным регистрацию сделки в Росреестре буквально за сутки, в таких ситуациях не имеет значения. Человек может умереть сразу после подписания договора и до совершения факта внесения записи об этой сделке в Единый государственный реестр недвижимости. Что же делать в таких случаях и куда бежать? Что спасать: деньги или квартиру?
Для начала, не надо паниковать, так как страх и переживания – плохой советчик. Хорошо, если сделку по купле-продаже недвижимости сопровождал нанятый Вами юрист. Вот тут-то Вы получите максимум от своего дальновидного решения привлечь правоведа. Это все равно, что получить выплату при страховом случае. Теперь в те же деньги, за которые юрист взялся проверить чистоту сделки и сопроводить ее благополучное прохождение, он будет заниматься и этой проблемой тоже; должен будет найти для Вас ее решение, так как сделка еще не завершилась успехом. А Вы, таким образом, сэкономите время, деньги и нервы. Еще лучше, если Вы для сопровождения сделки наняли не просто одного юриста, а юридическую компанию. В данном случае, Ваши проблемы будет решать целая группа юристов, среди которых не только специалисты по недвижимости, но и те, кто свой опыт наработал ежедневными судебными процессами и обладает знаниями судебной практики. Еще один очевидный плюс от юриста сопровождающего сделку с недвижимостью в такой ситуации – быстрое реагирование в ситуации, не требующей отлагательства. Вы не только не потратите время на срочные происки хоть какого-то специалиста, но и Вам не потребуется в спешке описывать ситуацию и беспокоиться, не упустили ли Вы какую-то мелкую, но судьбоносную деталь, поскольку юрист сам был вовлечен в процесс сделки, и ему не требуется пересказ проблем. В любом случае, в сложившейся ситуации, без юриста Вам уже будет не обойтись, и именно ему Вы должны будете поставить задачу: требовать регистрации прав на недвижимость или вернуть деньги.
Но чего же ожидать и каким окажется результат в итоге? Будет ли признана сделка не состоявшейся? Кому отойдет квартира? Куда денутся деньги? Что ожидать от наследников умершего?
Начнем с того, что если сторона сделки умерла до того, как договор был ею подписан, а деньги переданы, то тут проблем никаких не возникает. Кроме как той, что все останутся при своем и будет жаль потраченного времени. Можно, конечно, связаться с наследниками и уточнить их планы касательно объекта недвижимости, но тут Вас будет ожидать несколько крупных проблем. Первая, надо быстро и безошибочно определить истинных наследников по закону и по завещанию. Вторая, придется ожидать не менее 6 месяцев, срок предусмотренный законом, ранее которого у наследников не получится вступить в наследство, а, следовательно, и продать ее Вам. Но, если это квартира Вашей мечты – это все точно будет стоить того.
Если же смерть настигла продавца недвижимости после того, как договор купли-продажи уже подписан, а возможно и деньги получены, но до момента регистрации перехода права, (и Росреестр уведомлен о случившемся), а наследники артачатся, то увы, без суда не обойтись.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.» А пункт 2 этой же статьи поясняет: «Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.» Под третьими лицами, как Вы правильно понимаете, имеются ввиду 8 миллиардов человек, в настоящее время проживающих на Земле. Получается, чтобы назваться собственником недвижимости, надо, чтобы Росреестр провел регистрацию и внес соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости. И по-другому никак нельзя. На это есть третье основание. Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ: «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации…» В Вашем же случае, получается невозможно выполнить требования закона, а, значит, и невозможно оформить сделку так, как это предусмотрено законом.
И что же тогда делать? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 3 статьи 551 ГК РФ: «В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, …… вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности…» Да-да-да, смерть в данном случае будет своего рода «уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость».
Все кажется логичным, очевидным и не требующим пояснений. Тем не менее, даже Верховный Суд РФ не сразу пришел к единому мнению, следует ли считать, что лицо, поставившее свою подпись под договором, в последствии скоропостижно скончавшееся, уже тем самым четко и однозначно выразило свою волю на заключение договора и на осуществление перехода права собственности по нему, и что последующая его смерть уже в процессе государственной регистрации права не влияет на законность всей процедуры. Сейчас судебная практика показывает, что Верховный Суд больше не сомневается в этом. Тем не менее, это только на словах все так просто выглядит. К судебному процессу придется хорошо готовиться, так как бремя доказывания никто не отменял, поэтому надо собирать доказательства, факты и умело их обрабатывать. И всегда помните о сроке исковой давности, чтобы не оказаться у разбитого корыта и без денег, и без квартиры.
А на кого же подавать в суд? Тут в помощь статья 1112 ГК РФ «Наследство»: в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а значит, именно на наследников возлагается обязанность исполнить заключенный наследодателем договор об отчуждении его имущества. Следовательно, именно к ним Вы должны будете подать свой иск о регистрации перехода права собственности по заключенному договору, чтобы они выполнили обязанности и последнюю волю своего наследодателя.
https://m.ulc.ru/sudebnaya-zaschita/
Юрист, специалист по недвижимости
группы Объединённые Юристы