В настоящее время граждане, чье имущество находится в залоге у банка, могут продать его только через публичные торги или аукцион. Зачастую это имущество продается по цене ниже рыночной, что особенно болезненно для людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Более того, они обязаны взять на себя еще и оплату расходов на организатора торгов, исполнительный сбор и услуги оценщика, что в итоге составит более 10% стоимости имущества.
Закон, позволяющий гражданам самостоятельно продавать имущество, заложенное в банке по ипотеке, был подписан на этой неделе, но вступит в силу он через 90 дней после опубликования. Таким образом, уже с сентября 2024 года россияне смогут сами продавать свое ипотечное имущество, заложенное в банке. Надо немного подождать.
По задумке законодателей, это даст возможность людям, взявшим ипотечный кредит в не связанных с предпринимательством целях, самостоятельно установить цену продажи своей собственности, защитить и сохранить дополнительные средства, полученные от сделки по ее продаже сверх покрытия суммы долга по ипотеке. Размер кредита при этом не имеет значения. Если же заложенное имущество не будет продано в установленный законом срок, то в этом случае взыскание будет осуществляться в общем порядке, установленном законодательством об ипотеке.
Если Вы решите пойти по этому пути, то для начала Вам будет необходимо подать заявление в свой банк, который в течение десяти рабочих дней должен будет согласовать с Вами процедуру и минимально возможную цену продажи недвижимого имущества; максимальную цену Вы вольны установить сами. После этого у Вас будет 4 месяца на самостоятельную продажу заложенного имущества. В эти же 4 месяца Вы должны будете не только успеть заключить договор купли продажи недвижимости, но и зарегистрировать сделку в Росреестре и передать деньги кредитному учреждению, полностью погасив свое обязательство перед ним. Предусмотрена возможность продлить данный срок, но только по согласованию с банком и с указание новой минимальной цены продажи недвижимости.
Гарантией того, что деньги от продажи недвижимости точно пойдут на погашение Ваших ипотечных обязательств, будет их зачисление на банковский счет, выбранный кредитной организацией, а не Вами. То есть в договоре купли-продажи Вы будете обязаны указать не тот счет, который сочтете подходящим для этого, а тот, который укажет Ваш банк. После этого разница между размером задолженности по кредиту и ценой продажи будет перечислена Вам.
Однако не во всех случаях возможно будет продать заложенное имущество. К примеру, невозможно будет самостоятельно продать свою ипотечную квартиру, если:
- в отношении залогодателя ведется судебная или внесудебная процедура банкротства.
- против залогодержателя возбуждено дело о банкротстве.
- до подачи заявления о самостоятельной реализации был подан иск об обращении на имущество взыскания или оно является предметом ипотеки.
- имущество заложено нескольким залогодержателям.
- залогодатель повторно подал заявление на самостоятельную реализацию имущества, которое ранее не успел продать в срок или, подав заявление, отказался от продажи.
Ну и самое главное, и в этом случае Вам необходимо провести проверку чистоты сделки. Главное при продаже квартиры не остаться без денег, чтобы не оказаться в ситуации, когда залоговой недвижимости уже нет, а долг перед банком остался. Будьте осмотрительны в своих делах!